2015-09-01 来源：新民周刊
近日，国土资源部土地勘测规划院院长助理张晓玲透露，包括北京、上海、广州等在内的14个城市的开发边界划定工作将于2015年完成，开发边界将作为城市发展的刚性约定，不得超越界限盲目扩张。事实上，国土部近期政策频频：先是划定城市边界，未来不能再“摊大饼”了；二是5年后城市新区容积率提高30%；三是开展578个城市土地集约利用评价，强制新区推行紧凑型、立体型城市。
很多人感叹，这是否意味着********的城市房价又要涨了？其实不然，不再靠“摊大饼”发展的中国城市，或在将来由以往的平面外推向空中拉升发展。传说中的“立体城市”离我们越来越近啦！
“一大箩筐”的城市成本
过去30多年来，没有哪个国家像中国的城市化那样快，每年有1800万人涌入城市，人口和产业在城市大规模集聚。
这一过程也是城市快速“发胖”的过程，建成区围绕中心城区一圈又一圈向外延伸，同时也建设了外围区域连接主城区的快速干线、轨道交通、高架桥。道路越来越宽、楼房越来越高、大型购物中心到处都是，城市变得越来越美丽了。但是，我们却生活得非常拥挤，穹顶之下的我们也正在被污染困扰着。
这一切归结于“一大箩筐”的城市成本。要想在城市生活，首先付出的**是高房价成本。自1998年福利住房向市场化转轨后，多种住房需求交织释放，如福利住房制度下“短缺住房”释放出的需求，人口大量涌入城市新增的需求，收入提高改善住房需求，拥有资产性收入带来的投资需求等等，这些需求让城市空间有限、需求众多的矛盾短期内集中释放。同时，人口大量进入城市后，城市人口管理、社会管理、市政设施、公共服务供给压力上升，税收****于“吃饭”，政府开始依赖土地财政，地价和房价快速上涨，特别是在人口更多的大城市。
于是，为攫取更多的土地潜力和土地收入，政府大力拓殖城市外围空间，开发区、高新区、产业园区、卫星城、副中心等五花八门的新区纷纷出现，每换一任主政者，城市**“胖一圈”。为了鼓励老百姓到新区买房，政府不惜将行政办公迁到新区，同时给出前景诱人的规划蓝图和设计方案，宣誓未来不涨都难。但是，成熟片区不是打造出来的，而是一步一步精心培育出来的。**业机会和生活氛围还集中在老城区，外围都成了廉价“睡城”，有钱的开车去老城区上班，没钱的只好咬牙坚持挤公交，连接新区与主城区的道路变得拥挤不堪、�**练裳铩⒃胍舨欢希煌ǔ杀揪痈卟幌隆�
短短的几年内，一片不毛之地摇身变成高楼鳞次栉比的城市，政府投入真是下血本，新行政办公区、道路和轨道交通等方面的被动支出非常大，短期不见效的教育医疗、公共交通、市政设施（地下管网等）等公共服务设施只能“以后再说了”。公共服务“软实力”滞后于新区华丽外表是各地通病，“空城”和“鬼城”**是这样诞生的，一场大雨让问题全面暴露。因此，大家都去追逐老城区稀缺的公共服务设施，教育医疗成本、房价不上涨都难。
“平面城市”VS“立体城市”
事实上，对“空中生活”的追求，自古代“嫦娥望月”**开始了，近年来城市规划“上天入地”**是三维立体的体现，比拼超高层建筑是各地城市官员“**雄性”的一面，某一城市超高层地标还未建成，**被另一个城市超过了。近年来兴起的城市综合体，**是立体城市的典型，它采用城市设计的“大手笔”，将《雅典宪章》所总结出的城市四大功能（生活、工作、交通和游憩）及所需空间形态和配比，在几栋相连的建筑内实现。
这样，因城市分区和土地用途限制，造成的空间资源攫取、空间浪费和人际交往冷漠等问题，**可以避免了；再比如，近年来国内很多大城市新区规划也非常“大手笔”，比如海绵城市、紧凑型城市、智慧城市等，都直接或间接打破了功能分区、传统与现代分割、土地用途单一的限制，也是立体城市的代表。另外，以交通枢纽为核心的立体交通体系（地铁、公共交通、道路交通、步行集合起一起），更是抓住了立体城市空间骨架的脊柱之所在。
目前，世界上的城市设计模式可以分为两大流派，一是欧盟和日本的城市化，实际上走了一条紧凑、立体化城市化发展的路子，注重集聚、节约空间资源；另一个流派是美国的城镇化，**是放任市场起作用，结果出现了非常严重的城市低密度蔓延，现在还没有制止。一旦出现低密度的蔓延，节能减排、空间节约谈不上，一个美国人消耗的能源是世界平均水平的15倍，一个美国人消耗的石油是5个欧盟人的量，目前来看，中国走美国的路子，后果是非常严重的。
在2009年12月8日的哥本哈根“中国商界气候变化国际论坛”上，万通集团董事长冯仑提出了立体城市（Great City）的概念，即竖向发展、大疏大密、产城一体、资源集约、绿色交通、智慧管理。
按冯仑的计划，1平方公里土地内，将打造建筑面积600万平方米，常住10万-15万人，区域内50%人口本地**业，实现节地、节能、中密度、高强度投资、产业先导、自主**业的中国未来集约高效、生态宜居城市。在笔者看来，这一思想过于理想化，但结合国土资源部此次整个城市空间资源的做法，笔者推测未来中国立体城市将由以下四大模块组成：交通系统整合是立体城市的“抓手”；公共空间整合和利用是立体城市的“导向”；良好的人居环境是立体城市的“本质”；提高单位空间资源的经济价值是立体城市的“终点”。
“摊大饼”不如“烙小饼”
为实现未来现状城市建成区容积率提升30%，实现土地集约节约利用，在近日召开的“新常态下土地节约集约利用创新与发展”座谈上，国土资源部副部长胡存智建议，要运用“立体城”、“紧凑型”的建造模式（新区新城要强制推行）、发展轨道交通导向型的土地综合开发等。他指出，今后城市土地开发集约节约利用，**要从目前的单宗地、单用途的土地节约集约利用，按照绿色和紧凑型的城市发展需要，形成多宗地、多功能、多用途的综合节约集约利用开发。笔者认为，这种思路**是立体城市的建造模式。
中国大多数城市新城或新区，其平均容积率都在0.8-1.2之间，很少超过1.5的，立体化程度很低，特别是老旧城区。而国外密度高的地方，如纽约、新加坡CBD（中央商务区）的住宅容积率分别高达5-10和6。特别是新加坡，国土面积只相当于北京市的两个区，人口总数超过500万，且还有1/3的国土面积没有用于城市建设。因此，土地资源短缺和人口过分集中导致“城市病”是个伪命题。
如果将过去的“摊大饼”改为“烙小饼”，土地短缺的问题**没有了，房价也**自然**下来了；城市向上拉升和空间集约，让长距离出行大大减少，交通成本也下来了；政府在新城建设、道路交通等方面的被动支出减少，也**不再依赖土地财政了；同时，人口和空间充分集聚后，不仅公共设施建设规模小了，单位空间经济价值提升也让公共服务质量有了保障；最后，节约出来的空间，可以大规模地、成片地进行绿化，比如大农场、菜地、公共牧场、自然保护区等，满足老百姓对于大自然的向往。这样的城市才能让生活更美好，而城市边界划定后，未来城市只能向上发展了，立体城市或许就在眼前。
（撰稿｜李宇嘉 作者供职于深圳市房地产研究中心）
